किसी संपत्ति को विभाजित करने की इच्छा के अलग-अलग कारण हो सकते हैं: चाहे अर्ध-पृथक घर की योजना बनाना, पार्सल करना, वयस्क बच्चों के लिए भवन भूमि प्रदान करना या क्योंकि संपत्ति बस बहुत बड़ी है और बहुत अधिक की आवश्यकता है रखरखाव। माप के साथ या उसके बिना भी विभाजन किया जा सकता है। गाइड वह सब कुछ दिखाता है जिसे संपत्ति को विभाजित करते समय ध्यान में रखा जाना चाहिए।
अनुमोदन
लगभग सभी संघीय राज्यों में, संपत्ति को विभाजित करने के लिए किसी नगरपालिका की मंजूरी की आवश्यकता नहीं होती है। यदि यह किसी विकसित संपत्ति या इसके लिए बिल्डिंग परमिट की बात आती है तो लोअर सैक्सोनी और नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया अपवाद हैं।चाहे आवश्यक डिवीजन परमिट के साथ या उसके बिना, निर्धारित भवन नियमों का हमेशा पालन किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, यह न्यूनतम दूरी और विकास योजनाओं के अनुपालन पर लागू होता है। जिम्मेदार नगर पालिका का भवन और/या रियल एस्टेट प्राधिकरण जिसमें संपत्ति स्थित है, विस्तृत जानकारी प्रदान करता है।
डिवीजन प्रकार
विभाजन दो प्रकार के होते हैं:
आदर्श विभाजन
संपत्ति की माप के बिना ही आदर्श बंटवारा होता है। इसका मतलब यह नहीं है कि माप नहीं किया गया है। यह बस सीमा निर्धारण और सीमा निर्धारण/सीमा अंकन के बिना चलता है। माप के बिना किसी विभाजन का विनियमन नोटरी द्वारा किया जाता है। भूमि रजिस्टर में आदर्श पार्सलिंग के बारे में एक प्रविष्टि की जाती है। इस प्रकार का विभाजन मुख्यतः पैसा बचाने के लिए किया जाता है और जब पार्टियाँ कुछ वर्ग मीटर कम या ज्यादा नहीं चाहतीं।
आदर्श विभाजन आवश्यकताएँ
बिना माप के विभाजन करने में सक्षम होने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं में से कम से कम एक की पूर्ति अनिवार्य है:
- सीमा "पत्थर से पत्थर" खींची गई है, उदाहरण के लिए एक अर्ध-पृथक घर में
- समान संपत्ति शेयर, जैसा कि हो सकता है, उदाहरण के लिए, एक विरासत समुदाय को भंग करते समय
- विभाजन माप अतीत में किया गया था और संपत्ति के स्वामित्व में परिवर्तन किए बिना भूमि रजिस्ट्री कार्यालय में जमा किया गया है
वास्तविक विभाजन
वास्तविक विभाजन के मामले में, माप एक मान्यता प्राप्त और सार्वजनिक रूप से नियुक्त सर्वेक्षक द्वारा किया जाना चाहिए। यह जिम्मेदार सर्वेक्षण प्राधिकारी के अनुरोध पर प्रदान किया जाता है या स्वतंत्र रूप से चालू किया जा सकता है। सभी उप-क्षेत्रों के लिए संपत्ति की सीमाएं निर्धारित की गई हैं।अनुरोध पर सीमा चिन्ह निर्धारित किये जा सकते हैं। माप परिणाम और सीमा बिंदु साक्ष्य के रूप में भूमि रजिस्ट्री कार्यालय में जमा किए जाते हैं और वहां संग्रहीत किए जाते हैं। संबंधित (नए) संपत्ति मालिकों के साथ सभी मापे गए हिस्सों के लिए नई भूमि रजिस्टर शीट बनाई जाती हैं। अविभाजित संपत्ति के लिए पुरानी भूमि रजिस्टर प्रविष्टि को नए सर्वेक्षण और सीमा डेटा के साथ "ओवरराइट" किया गया है।
लागत
सर्वेक्षण के बिना या बिना पार्सल विभाजन की कीमत विभाजित की जाने वाली संपत्ति के आकार और भूमि के मूल्य पर निर्भर करती है। यदि विभाजित की जाने वाली संपत्ति 850 वर्ग मीटर है और मानक भूमि मूल्य 23 यूरो प्रति वर्ग मीटर है, तो विभाजन माप की लागत बिना विभाजन माप के तथाकथित जांच की तुलना में औसतन 900 यूरो अधिक है। उच्च लागत गणना के कारण बिक्री कर और भूमि रजिस्ट्री शुल्क तदनुसार अधिक महंगे हो जाते हैं। इस उदाहरण में, 2,700 यूरो से अधिक की लागत गणना की तुलना बिना विभाजन माप के केवल 1,300 यूरो से की जाती है।नगर पालिका के आधार पर कीमतें भिन्न हो सकती हैं।
संपत्ति का मालिक आमतौर पर विभाजन की लागत को कवर करने के लिए जिम्मेदार होता है। विभाजित की जाने वाली संपत्ति के (नए) मालिक के साथ लागत साझा करने या समग्र लागत अनुमान पर निजी समझौते संभव हैं।
यदि अनुमोदन आवश्यक है तो आवेदन
यदि कोई संपत्ति जो परमिट की आवश्यकता के अधीन है, को विभाजित किया जाना है, तो जिम्मेदार शहर प्राधिकरण को एक लिखित, अनौपचारिक आवेदन की आवश्यकता होती है। आवेदन संपत्ति के मालिक या क्रेता द्वारा प्रस्तुत किया जाना चाहिए। एक नियम के रूप में, सार्वजनिक सर्वेक्षणकर्ता और नोटरी भी संपत्ति के मालिक या खरीदार की ओर से आवेदन जमा कर सकते हैं। आवेदन जमा करने के लिए तीसरे पक्ष के लिए कानूनी रूप से बाध्यकारी पावर ऑफ अटॉर्नी आवश्यक है।
आवेदन की सामग्री
बिल्डिंग टेम्प्लेट अध्यादेश की धारा 13 आवेदन सामग्री और आवश्यक दस्तावेजों को नियंत्रित करती है। इनमें शामिल हैं
- आवेदक या विभाजित होने वाली संपत्ति के मालिक का नाम और पता
- संपत्ति की गली और मकान का नंबर
- संपत्ति का नाम
- भूमि रजिस्टर शीट
- जिला, भूमि और पार्सल संख्या के साथ संपत्ति कैडस्ट्रे
- वर्तमान संपत्ति सीमाओं, विभाजित की जाने वाली संपत्ति और भविष्य की सीमाओं के साथ तीन प्रतियों में संपत्ति का नक्शा
- मौजूदा विकास, विभाजित की जाने वाली संपत्ति के बाजार मूल्य और विभाजन के उद्देश्य के बारे में जानकारी
टिप:
सुनिश्चित करें कि सभी जानकारी सही और पूर्ण है और सभी आवश्यक दस्तावेज/दस्तावेज जमा किए गए हैं। औसतन प्रसंस्करण का समय तीन सप्ताह है। यदि गलत या अपूर्ण जानकारी/दस्तावेज प्रस्तुत किए गए हैं, तो प्रसंस्करण समय तदनुसार बढ़ाया जाएगा।
अस्वीकृत डिवीजन परमिट
यदि भवन प्राधिकरण संपत्ति विभाजन को अस्वीकार कर देता है, तो अस्वीकृति स्वीकार नहीं किए जाने पर अगला कदम अदालत में जाना है।
स्वीकृत संपत्ति विभाजन
यदि किसी पार्सल को भवन प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित किया गया है, तो माप अवश्य किया जाना चाहिए। माप परिणाम को डिवीजन परमिट के साथ भूमि रजिस्ट्री कार्यालय में जमा करने से पहले, अग्रिम व्यवस्था करने की सलाह दी जाती है।
सुविधा
व्यक्तिगत मालिकों के अधिकारों को न भूलें, जो नागरिक संहिता की धारा 1018 के अनुसार दिए जाने चाहिए, जैसे रास्ते या मार्ग के अधिकार। साथ ही, अधिकारों की छूट निर्धारित की जा सकती है। इसमें पड़ोसी की संपत्ति पर कब्ज़ा करना शामिल है। यह, उदाहरण के लिए, (संयुक्त) उपयोग को नियंत्रित करता है, जैसे पानी के पाइप बिछाना या पड़ोसी संपत्ति पर वस्तुओं का भंडारण करना।
टिप:
अधिकारों की सुविधा और छूट जैसे सभी समझौते आम तौर पर लिखित रूप में दर्ज किए जाने चाहिए और प्रत्येक विभाजन/खरीद समझौते का हिस्सा होना चाहिए। इस तरह बाद में होने वाले विवादों से बचा जा सकता है.
रास्ते और मार्ग के अधिकार
एक आवश्यक सुख सुविधा रास्ते और मार्ग का अधिकार है। विशेष रूप से यदि विभाजित संपत्ति दूसरी पंक्ति में स्थित है और पैदल या वाहन द्वारा सीधी पहुंच नहीं है। किसी संपत्ति को विभाजित करते समय, यह विनियमित किया जाना चाहिए कि कौन सा मार्ग/पहुँच प्रदान की गई है। रास्तों/पहुंच मार्गों के उपयोग और/या रखरखाव लागत में भागीदारी के लिए मुआवजा समझ में आता है।
रास्ते और मार्ग के अधिकारों की लागत
रास्ते और मार्ग के अधिकारों के लिए लागत की राशि उपयोग की तीव्रता के आधार पर निर्धारित की जानी चाहिए।यहां गणना में निजी या व्यावसायिक उपयोग को शामिल किया जा सकता है। यदि पार्टियां सहमत नहीं हैं, तो लागत एक विशेषज्ञ द्वारा निर्धारित की जा सकती है।
भूमि रजिस्टर प्रविष्टि
यदि पड़ोसी संपत्ति पर रास्ते का अधिकार और/या मार्ग का अधिकार दिया गया है, तो इसे अतिक्रमणकारी संपत्ति की भूमि रजिस्टर शीट पर दर्ज किया जाना चाहिए। भूमि रजिस्टर प्रविष्टि के लिए मालिक की सहमति एक शर्त है। यदि नई भूमि रजिस्टर शीट बनाते समय भूमि रजिस्ट्री कार्यालय को रास्ते और मार्ग के अधिकार उपलब्ध हैं, तो प्रशासनिक प्रयास कम है और लागत आम तौर पर बाद की प्रविष्टियों की तुलना में कम है।
टिप:
पथों और मार्गों के लिए क्षेत्र बहुत अधिक उदार नहीं होना चाहिए, क्योंकि यदि संपत्ति पंजीकृत सुखभोग के साथ बेची जाती है तो इससे मूल्य में कमी आ सकती है। स्वामित्व में परिवर्तन के परिणामस्वरूप रास्ते का अधिकार या आने-जाने का अधिकार समाप्त नहीं होता है।
मदद लें
प्राधिकरण जर्मन, कानूनी नियम, अलग और/या असाधारण नियम और अनगिनत पैराग्राफ सामान्य नागरिकों के लिए अपना रास्ता ढूंढना आसान नहीं बनाते हैं। परियोजना को मंजूरी न मिलने या नए संपत्ति मालिकों के साथ कानूनी कठिनाइयाँ उत्पन्न होने के लिए एक अनजाने में की गई गलती पर्याप्त हो सकती है। ऐसे सर्वेक्षक या वकील/नोटरी की मदद लेने की सलाह दी जाती है जो रियल एस्टेट और निर्माण कानून में विशेषज्ञ हो। कई मामलों में, सक्षम समर्थन पैसा, समय और घबराहट बचा सकता है।
